Verborgen gebrek

Verborgen gebrek

Ken je dat? Je zit lekker bij de kapper. Het werk is gedaan, een goede verkoop geregeld voor verkoper en koper, de woning is geleverd en iedereen is tevreden. Je zit net met je haar in de verf en dan gaat je telefoon. De koper.

“Jij hebt een probleem” zegt hij.

Oei. Dat kan kloppen, met je haar in de verf en tegelijkertijd bellen is niet het meest handige. Maar dat blijkt het niet te zijn. “Jij hebt een probleem, want je hebt mij een huis verkocht met een verborgen gebrek”.

Ai. Snel denk je terug aan de gang van zaken. Er is een bouwkundig rapport opgemaakt. Je scant in gedachten de gehele woning. Die is uit de jaren 50. Er kan natuurlijk altijd wat zijn. Ik vraag de koper foto’s te maken van het gebrek en deze met een omschrijving van het probleem te mailen. Ik zal er later op de dag op terug komen.

De koper stuurt foto’s van een vochtplek in het dakbeschot. Deze plek is op de zolderetage achter het verwijderde plafond vandaan gekomen.

 

Verborgen gebrek of niet?

De ontstane situatie is voor alle partijen natuurlijk echt vervelend. Maar wanneer is een verborgen gebrek nu echt een verborgen gebrek?

In geval van een melding van een verborgen gebrek moet je twee criteria goed nagaan:

–          is het gebrek dusdanig dat dit het normaal gebruik van de woning in de weg staat, denk hierbij aan een verrotte fundering of ineenstortend dak,

–          is het aannemelijk (te maken) dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek en dat hij verzuimd heeft dit gebrek te melden of zelfs heeft verborgen.

 

Toetsen van de criteria

In deze situatie is het duidelijk dat het dakbeschot weliswaar nat is, maar zeker niet verrot of onbruikbaar. Het heeft in de afgelopen periode heeft het flink gesneeuwd en gewaaid. In oudere huizen komt het dan wel eens voor dat sneeuw onder de dakpannen waait en smelt. Of er ontstaat condens doordat er geen dakisolatie is aangebracht.

Daarnaast waren er in het verwijderde plafond geen sporen te zien van vocht of lekkage. Het was daardoor niet aannemelijk dat de verkopers op de hoogte waren van eventuele vochtproblemen. Ook is er in het bouwkundig rapport geen melding van gemaakt.

In deze situatie is er dus geen sprake van een verborgen gebrek. Maar wat als het wel een verborgen gebrek was? Wat doe je dan?

 

Wat te doen bij een verborgen gebrek

Als er op basis van bovenstaande criteria sprake is van een verborgen gebrek, dan is het noodzakelijk dat je dit zo snel als het ontdekt wordt meldt bij de verkoper. Dit kan het beste schriftelijk, dus per mail of per aangetekende brief.

Geef in de je mail of brief de verkoper de mogelijkheid het gebrek te herstellen.

Als je er samen niet uitkomt moet je de koper in gebreke stellen. Je rechtsbijstandsverzekering kan je hierbij ondersteunen. Er staan ook voorbeeldbrieven op de website van vereniging Eigen Huis.

Mocht je er dan nog niet uitkomen dan is het mogelijk een procedure te starten om via de rechter herstel of een schadevergoeding af te dwingen. Of dit zinvol is hangt natuurlijk af van je situatie en de herstelkosten. Een procedure kost veel tijd en geld en mogelijk staat dit niet in verhouding tot de herstelkosten. Het is aan te raden een dergelijk voornemen goed door te spreken met een juridisch adviseur.

In dit geval is alles met een sisser afgelopen en kon iedereen weer over tot de orde van de dag.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *